Chia sẻ kinh nghiệm kinh doanh nhà trọ

Kinh doanh nhà trọ: hấp dẫn nhưng vẫn còn những rủi ro

Thông thường, khi đầu tư vào bất cứ loại hình bất động sản nào cũng không thể mang lại lợi nhuận ngay trong một thời gian ngắn, mà phải kiên nhẫn và biết lập kế hoạch đầu tư lâu dài. Mặc dù hình thức kinh doanh nhà trọ được xem là nhàn hạ và mau sinh lời, nhưng người chủ đầu tư phải có một kế hoạch kinh doanh hiệu quả để tối ưu hóa nguồn vốn và để hạn chế những tổn thất có thể phát sinh.

Những điểm hấp dẫn: Nhiều người cho rằng kinh doanh nhà trọ thu lợi nhuận nhiều hơn so với việc gửi tiết kiệm ở ngân hàng, vốn đầu tư có thể được bảo toàn trong khi lãi suất ngân hàng vẫn đang giảm. Đây là loại hình đầu tư an toàn và có khả năng thanh khoản tốt, tài sản cố định lại không bị thâm hụt, mất mát, chưa kể đến nguồn lợi từ sự gia tăng giá trị của mảnh đất trong tương lai. Chi phí xây nhà trọ không lớn, công tác xây dựng đơn giản và nhanh chóng, trong khi đó, vốn bắt đầu thu hồi dần ngay sau khi việc xây dựng hoàn tất, tiền vốn thu hồi còn có thể đầu tư vào các hạng mục khác.

Những rủi ro có thể gặp phải: Việc kinh doanh nhà trọ không phải lúc nào cũng suôn sẻ, người thuê nhiều nhưng không phải lúc nào cũng kín hết các phòng. Có thể gặp phải các vấn đề rắc rối trong khâu quản lý như: đăng ký tạm trú cho người thuê, việc thu tiền nhà hàng tháng, một số người đi thuê đôi khi thiếu ý thức giữ gìn, quan hệ không tốt giữa những người thuê nhà, quản lý không chặt còn có thể phát sinh các tệ nạn xã hội… Nếu không có thời gian trông coi thì bạn phải tốn một khoản tiền hàng tháng để thuê người quản lý, chưa kể những chi phí bỏ ra để tu bổ căn nhà theo định kỳ hoặc sau khi người thuê chấm dứt hợp đồng, tính khấu hao rồi dự phòng cho những rủi ro tiềm tàng. Điều quan trọng nhất làchậm thu hồi hoàn toàn nguồn vốn, phải cần tối thiểu là 3 – 5 năm.

Tư vấn xây nhà trọ

Xác định rõ mục tiêu đầu tư, chọn vị trí của bất động sản ngay trung tâm thành phố hay các vùng ven đang dần được đô thị hóa. Tiếp đó, cần xác định thể loại đầu tư: xây phòng trọ giá rẻ cho sinh viên, công nhân có diện tích 15 – 18m2, giá từ 1,8 – 2 triệu/ tháng hay đầu tư nhà trọ cao cấp cho những người có thu nhập khá, trang bị tiện nghi đầy đủ, diện tích từ 18 – 20m2 và giá thuê dao động từ 3,5 – 5 triệu/tháng ; xây một hay hai dãy nhà trọ, chỉ tầng trệt hay xây nhiều tầng để tăng thêm lượng phòng cho thuê…

Chi phí xây nhà trọ

Để ước lượng được con số tương đối, chủ đầu tư cần dựa trên những yếu tố sau:
– Bản vẽ xây dựng nhà trọ: mỗi phòng có gác lửng hay không, đúc thật hay đúc giả…
– Giá cả vật liệu xây dựng (xi măng, gạch, cát,…)
– Giá xây dựng móng: móng đơn hay móng băng
– Giá xây dựng phần thô
– Giá xây dựng phần hoàn thiện
– Nội thất cơ bản của nhà trọ: kệ bếp, bồn nước đặt trên toilet…

Một ví dụ cho mô hình đầu tư nhà trọ như sau: nhà trọ sẽ có 2 dãy đối diện nhau, mỗi dãy 5 phòng, có toilet riêng. Mỗi phòng có diện tích 3x4m, chiều cao 3.5m lợp tôn, tường dày 220 cm. Lối đi chung ở giữa là 3m. Như vậy, Dịch vụ xây nhà phố ước tính chi phí tham khảo như sau (còn phụ thuộc vào giá cả vật liệu xây dựng tại thời điểm xây nhà và mức phí do nhà thầu đưa ra):

– Chi phí vật liệu nằm trong khoảng 40 đến 50 triệu đồng

– Chi phí xây dựng và nội thất cơ bản khoảng 450 đến 500 triệu đồng

Như vậy có thể dự trù chi phí xây nhà trọ trong khoảng: 490 đến 550 triệu đồng, vốn đầu tư trung bình cho mỗi phòng là 55 triệu.

Sau khi xây dựng xong, giả sử giá cho thuê là 2 triệu đồng/ phòng/ tháng, trong một năm tổng tiền thuê của 10 phòng là 240 triệu đồng, chi phí hao hụt khoảng 15%, còn lại 204 triệu đồng. Như vậy, cần khoảng 2.5 – 3 năm thì chủ đầu tư mới thu hồi hết vốn và bắt đầu phát sinh lợi nhuận.

– Nên chọn những ngôi nhà có hình dáng vuông vức, nở hậu vì sẽ mang lại nguồn năng lượng cân bằng, sức khỏe tốt. Không nên chọn các kiểu nhà hình tam giác, hình thang, nhà góc nhọn, chữ L, nhà lệch tầng hoặc hình thù kỳ quái.

 

– Cửa chính, cửa sổ, giếng trời lấy sáng… là những nơi chủ yếu để đón luồng khí tài lộc vào nhà, do đó cần thông thoáng sạch sẽ, kích thước và số lượng phải hài hòa với tổng thể căn nhà.

 

– Căn cứ vào sự bố trí của căn nhà để đánh giá sự tốt, xấu về phong thủy: bếp phải xa phòng ngủ, cửa chính; Xây nhà trọn gói cửa chính không được đối diện với toilet, phòng ngủ, cầu thang; cửa toilet thì không được đối diện với cửa bếp, giường ngủ gây nên những tổn hại về sức khỏe…

Bên cạnh đó, bạn phải đưa ra một mô hình cho thuê tốt hơn các nhà trọ lân cận, phải lựa chọn đối tượng đến thuê và kèm theo các điều kiện ràng buộc nhất định, đừng quên tìm một người quản lý đáng tin cậy để thay bạn trông coi và theo dõi lượng người thuê – trả phòng. Khi thực hiện những điều này, trong 1 – 3 tháng đầu, có thể nhà trọ của bạn sẽ có tỷ lệ phòng trống nhiều, nhưng về lâu dài sẽ tạo dựng được uy tín, thu hút nhiều người thuê trọ và đảm bảo được hiệu quả kinh doanh.

Trong hợp đồng, gia chủ cần đưa ra yêu cầu càng chi tiết càng tốt. Chẳng hạn, gạch xây nhà loại gì, gạch lót nhà của hãng nào mã số bao nhiêu (nên hạn chế chọn gạch có xuất xứ từ Trung Quốc vì dòng hàng này đa dạng hoa văn, mẫu mã, nhìn từ bên ngoài có độ bóng cao hơn hẳn hàng trong nước nhưng chỉ vài tháng sau khi dùng sẽ mờ dần, phai màu và xuất hiện hiện tượng nổ lốm đốm); thiết bị vệ sinh cũng nên ghi rõ là hàng thương hiệu nào, mã số bao nhiêu. Sắt nên ghi rõ sắt của hãng nào, Thiết kế nhà xưởng phi bao nhiêu. Tôn cũng vậy phải là hàng thương hiệu gì, độ dày bao nhiêu. Ngay cả đường dây điện và ống nước cũng cần ký hợp đồng rõ từ đầu về độ dày, độ to và hàng của thương hiệu nào...

Nên chọn mùa nào để xây nhà? Có phải mùa khô sẽ tốt hơn?

Nhiều gia chủ nghĩ rằng xây nhà vào mùa khô ráo sẽ tốt hơn, nhưng theo nguyên tắc xây dựng là không chính xác. Thực tế, Công ty xây dựng mùa khô sẽ giúp việc đổ bê tông nhanh khô, tiến độ thi công nhanh hơn, nhưng về mặt kết cấu bê tông đổ vào mùa này sẽ dễ bị nứt do giãn nở nhiệt nếu không bảo dưỡng tốt. 

Lợi điểm duy nhất của việc xây nhà mùa khô là thời gian hoàn tất nhanh hơn, nhưng khó đạt chất lượng chuẩn và khó kiểm tra được lỗi thi công bị thấm ở đâu mà chỉ đến khi đợi sang mùa mưa mới phát hiện được thì đã muộn.

Theo kinh nghiệm của các kiến trúc sư, nhà xây vào mùa mưa sẽ có chất lượng thi công tốt hơn. Bởi về mặt kết cấu, bê tông đổ vào mùa mưa sẽ ít giãn nở nhiệt gây nứt mặt và dễ thấy được những lỗi rò rỉ, dễ dàng xử lý chống thấm. Mùa mưa cũng có nhược điểm là chi phí thi công cao hơn vì tính nguy hiểm, và thời gian thi công sẽ lâu hơn do khi trời mưa, công việc bị gián đoạn.

Về việc chọn trí khi mua đất xây nhà trọ: Bạn nên cân nhắc mua đúng vị trí nhu cầu thuê nhà trọ đang khá, tức là nơi đó đang thiếu nhà trọ cho công nhân thuê. Đôi khi một số nơi đông đúc dân cư nhưng lại ế phòng, bởi vì lượng cung nhà trọ đã quá lớn, trong khi lại có nơi nhà cửa thưa thớt nhưng lại cầu nhà trọ cao do gần khu công nghiệp mới, nhà trọ chưa đáp ứng đủ.

Do đó trước khi xây dựng, gia chủ cần cân nhắc ưu và nhược điểm của từng dạng thời tiết mà có lựa chọn phù hợp nhất cho gia đình. Hơn nữa khi hiểu rõ những vấn đề có thể gặp phải trong suốt quá trình thi công, Dịch vụ xây nhà cấp 4 bạn sẽ chủ động hơn trong việc ứng phó và đưa ra phương án dự phòng.

2. Đợi đến thời điểm giá vật tư giảm mới bắt đầu xây nhà?

Đây là quan niệm của hầu hết mọi người, chờ giá vật tư giảm rồi mới mua nhằm tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, thực chất trên thị trường vật giá, vật tư xây dựng và thiết bị, vật liệu trang trí có độ tăng, giảm khác nhau trong cùng một thời điểm. Khi vật liệu này tăng thì vật liệu kia giảm, tất cả đều không giảm hoặc tăng tỷ lệ thuận với nhau. Nên so ra tổng quan, bạn sẽ không được lợi về mặt giá. Đôi khi giá nguyên liệu thô như gạch, Dịch vụ xây nhà trọn gói đá, xi măng giảm, nhưng giá thiết bị và vật tư hoàn thiện lại tăng. Theo ghi nhận của các kiến trúc sư, việc lựa chọn thời điểm vật liệu xây dựng giảm giá không làm giảm đáng kể tổng chi phí xây dựng nhà.

Với 300 triệu mà muốn mua khu vực Mỹ Phước, Vsip, Vsip 2, Dĩ An, Thuận An, Thành Phố Mới Bình Dương thì bạn chỉ mua được đất khoảng 100 - 150m2 loại vị trí thường. Nếu mua ở địa bàn thị xã Bến Cát thì mua được 150m2 đất thổ cư 100% vị trí tốt.
 

Còn tiền xây 1 phòng 4×3m có thêm gác lửng, WC trong phòng, cao 3.8 - 4.2m, tầm 35triệu/phòng. Bạn phải làm GPKD, đăng ký sử dụng điện, nước, tạm trú cho người thuê, trả tiền đổ rác và còn phải trả công cho người quản lý. Nhưng bình quân 1 phòng cho 2 người chỉ khoảng 750.000đ/tháng thôi. Bạn nên suy nghĩ đầu tư vào phòng trọ nhé, tuy hơi cực, phiền toái nhưng vốn đầu tư có thể bảo toàn trong khi lãi suất ngân hàng đang giảm.